ЖКХ

- В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1. Плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3. Плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. Плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, если вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору социального найма, то в тариф на содержание и ремонт не включается стоимость капитального ремонта, так как такой ремонт проводится за счет собственника жилищного фонда. В случае если вы собственник жилого помещения - в тариф на содержание и ремонт включается стоимость капитального ремонта, так как такой ремонт осуществляется за счет собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Семья

- Мы с супругом в браке уже 25 лет. Семнадцать лет назад муж получил квартиру по договору дарения, которую позже обменял на дом в деревне. Сделка была оформлена как договор мены. Причитается ли мне право на половину дома как на совместно нажитое имущество?

- Несмотря на то что отношения совместной собственности возникли у вас с мужем до вступления в силу Семейного кодекса РФ в 1996 году, согласно ч. 6 ст. 169 данного закона положения о совместной собственности супругов и положения о собственности каждого из супругов применяются к имуществу, нажитому супругами либо одним из них, также и до 1 марта 1996 года. Таким образом, при разрешении вопроса следует обращаться к действующему сегодня закону.
В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ, а также ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, принадлежавшее супругам до брака, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является только его собственностью.
Следовательно, квартира, полученная супругом безвозмездно, являлась его собственностью, которую он был вправе продать, подарить, обменять и так далее. В любом случае все денежные средства или иные блага, полученные им по сделке, также будут принадлежать ему.
Таким образом, дом, полученный по договору мены, так же как и предыдущая квартира, остался в исключительной собственности мужа.
В то же время, исходя из положений ст. 37 СК РФ, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Поэтому, если в период брака вы вкладывали деньги в ремонт или иным образом способствовали улучшению дома, который ваш супруг получил в результате обмена, вы вправе претендовать на долю в праве собственности на него.
Однако соответствующее право придется доказывать в судебном порядке. Согласно Обзору судебной практики Верховного суда РФ от 16.07.2003 г. при ответе на вопрос, значительно ли увеличилась стоимость имущества после реконструкции, суд определяет его стоимость до и после произведенных вложений. При этом он исходит из действительной стоимости этого имущества, определяемой с учетом сложившихся в данной местности цен на строительные материалы и работы, транспортные услуги, места расположения дома, степени его благоустройства, износа, возможности его использования.

Наследство

- Как поступить, если наследник пропустил положенный срок?

- Все зависит от того, сколько времени прошло после шестимесячного срока, который закон отводит для принятия наследства. Важно понимать, почему этот срок был пропущен, есть ли еще наследники (если есть, то согласны ли они на то, чтобы вы вступили в наследство), пользуетесь ли вы какими-то вещами наследодателя (движимыми и/или недвижимыми).
Если пользуетесь вещами наследодателя, то это значит, что вы фактически вступили в наследство. Фактическое вступление во владение хотя бы частью наследственного имущества рассматривается как фактическое принятие всего наследственного имущества, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Итак, если вы фактически вступили в наследство, то вам нужно оформить только юридический факт принятия вами наследства. Для этого необходимо подать в суд заявление об установлении факта принятия вами наследства.
Если среди наследственного имущества есть недвижимость, то заявление подается в суд по месту нахождения этой недвижимости. Если только движимые вещи, то по месту жительства заявителя.
В случае если вы не пользуетесь никакими вещами наследодателя, то есть фактически не вступили в наследство, допускается принятие наследства после истечения срока двумя способами: при помощи суда или без него, если наследники согласны. Согласие должно быть оформлено в письменной форме и подтверждено нотариусом. Такое согласие дает основание на то, чтобы нотариус аннулировал ранее выданное свидетельство о праве на наследство и выдал новое.
Если же наследников больше нет или наследники не согласны на то, чтобы допустить вас к наследству, то можно обратиться в суд, но только в случае если вы не знали о наследстве или у вас были уважительные причины (которые нужно будет доказать), помешавшие вам принять наследство. Обращаю внимание на то, что вы должны обратиться в суд до истечения шести месяцев с момента, как причины пропуска отпали.
Итак, если наследников кроме вас нет, то вы обращаетесь в суд с заявлением о восстановлении срока на принятие наследства.
В исковом заявлении будут следующие требования:
1) о восстановлении срока на принятие наследства;
2) о признании за вами права собственности на такое-то имущество или доли в нем;
3) об аннулировании ранее выданного свидетельства о праве на наследство тех наследников, к которым подается иск.

Гражданское право

- Собственником дома, в котором уже несколько лет проживает наша семья, является родной брат умершей матери, пропавший в 60-х годах. Подскажите, как нам оформить право собственности на дом. Других родственников нет.

- Оформить право собственности на дом вы можете в порядке наследования. Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ). При этом к смерти по правовым последствиям приравнивается объявление гражданина умершим. Поскольку ваш дядя отсутствует уже более 50 лет, в первую очередь для переоформления документов о собственности необходимо обратиться в суд по месту вашего жительства с заявлением об объявлении его умершим (ст. 276 ГПК РФ).
Судом при этом выясняется, кто может сообщить сведения об отсутствующем гражданине, а также запрашиваются соответствующие организации по последнему известному месту жительства, месту работы, органы внутренних дел и т.д. об имеющихся о нем сведениях (ст. 278 ГПК РФ).
В соответствующем заявлении излагаются обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая.
Кроме того, в обязательном порядке указывается цель, для чего вам необходимо объявить дядю умершим. В связи с этим для последующего вступления в наследство доказыванию подлежат факты, устанавливающие ваши родственные отношения. Решение суда является основанием для внесения органом ЗАГС записи о смерти в книгу государственной регистрации актов гражданского состояния (ст. 279 ГПК РФ).
После этого вам необходимо будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства, которым является последнее место жительства наследодателя или, при неизвестности такого, местонахождения наследственного имущества, прежде всего недвижимого, то есть местонахождения дома.
Для оформления документов о собственности вам необходимо обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость и представить в том числе свидетельство о праве на наследство, которое выдаст нотариус. Также необходимо помнить, что в случае явки или обнаружения места пребывания дяди суд новым актом отменит ранее принятое решение, что станет основанием для аннулирования записи о смерти в книге ЗАГСа, и дядя сможет потребовать возврата имущества.

- В каких случаях дарение доли признают недействительным?

- Для того чтобы избежать признания договора дарения недействительным, необходимо, чтобы данный договор соответствовал требованиям закона. В противном случае договор может быть признан судом недействительным, а в некоторых случаях является недействительным независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Так, недействителен (ничтожен) договор дарения, который предусматривает передачу одаряемому дара после смерти дарителя. Ведь по существу договор в этом случае заключается с целью обхода действующих правил о наследовании, которыми, в частности, установлено, что нетрудоспособные наследники по закону имеют право на получение обязательной доли в наследственном имуществе (ст. 1148 ГК РФ).
Недействителен также договор дарения, совершенный несовершеннолетним лицом или лицом, признанным судом недееспособным.

- Я хочу продать свою долю в 2-комнатной квартире. Сособственница не дает отказа от покупки. Заявляет, что хочет купить, но не покупает. Каковы мои дальнейшие действия?

- Желающий продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу обязан в первую очередь предложить купить эту долю сособственнику квартиры, который имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п.1 ст. 250 ГК РФ).
При этом, однако, закон защищает и интересы самого продавца, которые не должны пострадать, если обладатель преимущественного права покупки «заявляет, что хочет купить, но не покупает».
В целях предотвращения подобных ситуаций законом предусмотрен порядок разрешения вопроса о преимущественном праве покупки. Прежде всего продавец доли обязан в письменной форме известить сособственника о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, указав при этом цену и другие условия продажи. Если сособственник откажется от покупки или не приобретет продаваемую долю в течение месяца с момента вручения ему уведомления о ее продаже, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В случае возникновения спора дело может быть рассмотрено мировым судьей только при цене иска, не превышающей 100 тысяч рублей (ст. 23 ГПК РФ), а при большей цене иска - районным судом.

Татьяна БАЦАНОВА, кандидат юридических наук