Жилье

- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (ст. 34 СК РФ). Поэтому, несмотря на то что квартира оформлена на имя мужа, не исключено, что вы в силу закона являетесь сособственником приобретенной в период брака 4-комнатной квартиры (за исключением, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий иной режим приобретаемого в браке имущества, или когда квартира приобретена мужем в период брака по безвозмездной сделке). В этом случае вы можете на основании ст. 38 СК РФ требовать (в том числе и до развода) определения ее доли в праве собственности на квартиру, в случае спора - в судебном порядке.
Если вы являетесь сособственником квартиры, ч.ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК РФ к вам неприменимы, так как данная статья регулирует жилищные правоотношения между собственником и пользователями жилого помещения - членами его семьи, а также бывшими членами семьи, проживающими в жилом помещении.
На правах собственника вы может использовать квартиру для своего проживания как в настоящее время, так и после развода. Но если квартира приобретена вашим мужем в период брака по безвозмездной сделке (наследование, дарение, приватизация), после развода он вправе требовать применения к бывшей жене части 4 ст. 31, ст. 35 ЖК РФ, то есть выселения вас из принадлежащей ему квартиры, так как развод является основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, если соглашением с собственником не предусмотрено иное (например, соглашением может быть установлено, что в случае развода право пользования жилым помещением бывшего члена семьи не прекращается, установлен срок проживания и т.д.).
Что касается права пользования 4-комнатной квартирой вашей дочерью, то оно от развода родителей не зависит. Необходимо иметь в виду следующее. В настоящее время вы и ваша дочь формально имеете право пользования другим жилым помещением (зарегистрированы в 2-комнатной квартире), при этом право пользования 4-комнатной квартирой за вами юридически не закреплено. Этот факт будет иметь значение, если дело дойдет до вашего выселения в судебном порядке.
Теперь по поводу соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения, проживающие вместе с ним, приобретают равное с собственником право пользования жилым помещением, солидарно отвечают по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, в случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи не сохраняют право пользования им (п.п. 1, 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Однако эти положения могут быть изменены соглашением между собственником и членом его семьи, причем условия такого соглашения имеют приоритет над нормами ЖК РФ (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ). Это означает, что если между собственником и членом его семьи заключено соглашение, в котором определены срок проживания члена семьи собственника, конкретное жилое помещение для его проживания (комната), обязанности по участию в расходах на содержание квартиры, условия прекращения права пользования ею и др., то при возникновении спорных вопросов суд будет руководствоваться условиями данного соглашения. Вам, прежде всего, необходимо установить, имеются ли основания для признания за вами доли в праве собственности на 4-комнатную квартиру, и уже в зависимости от этого определять последовательность дальнейших действий.

Наследство

- Являются ли наследниками по закону родные братья и сестры умершей, если завещание составлено на внука, а других наследников нет?

- По общему правилу братья и сестры - наследники второй очереди (ст. 1143 Гражданского кодекса РФ) и при наследовании по закону (если бы завещания не было) призывались бы к наследству при условии, если бы на него не претендовал внук по праву представления на долю своего родителя, который наследовал бы, если бы был жив к моменту открытия наследства
(ч. 2 ст. 1142, ст. 1146 ГК РФ).
Однако если кто-либо из братьев или сестер нетрудоспособен (пенсионный возраст, инвалидность) и состоял на иждивении наследодателя не менее года до смерти (это нужно доказать в суде), то такой брат или сестра могли бы призываться к наследству по закону (при отсутствии завещания) наряду с внуком в равных долях как иждивенец (ст. 1148 ГК РФ).
Раз есть завещание, то только нетрудоспособный иждивенец из числа братьев или сестер может его оспорить частично на размер обязательной доли наследства (ст. 1149 ГК РФ), которая зависит от времени удостоверения завещания (до 1 марта 2002 г. или позднее).
Если нетрудоспособных иждивенцев нет, а братья или сестры захотят оспаривать завещание по причине того, что в момент его удостоверения наследодатель не отдавал отчет своим действиям и не мог ими руководить по состоянию здоровья, то в этом смысла нет, так как имущество все равно унаследует только лишь внук по праву представления.

Гражданское право

- Имела в собственности 1/2 часть квартиры, другая 1/2 была у мужа. Муж умер. Сын жил отдельно, вступать в наследство после смерти отца не стал, отказ от наследства не оформлял. О том, что я оформила все на себя, сын знал. Уже год я собственница квартиры, есть свидетельство. Сын не работает, не помогает, но переехал ко мне, выселить не могу. Взаимоотношения плохие. Коммунальные услуги и налог плачу сама. Хочу заключить договор ренты, не хочу оставлять ему квартиру. Будут ли у рентодателя сложности с вступлением в собственность после моей смерти?

- Ваше право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть признано и подтверждено государством, оно никем не оспорено. Поэтому на сегодняшний день вы являетесь единственным законным собственником квартиры и вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе отчуждать в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Однако если вы решили заключить договор ренты (пожизненного содержания с иждивением), то должны знать, что рентоплательщик станет собственником квартиры не после вашей смерти, а с момента регистрации договора (п. 2 ст. 223 ГК РФ), вы же останетесь проживать в квартире на правах пользователя (ст. 34 ЖК РФ) и будете получать от рентоплательщика уход и средства на содержание. Это следует из ст. 583 ГК РФ, согласно которой по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Таким образом, никаких сложностей у рентоплательщика с вступлением в права собственности возникнуть не могут, а вот осуществлять свои права ему будет затруднительно, учитывая, что в квартире проживает, а возможно и зарегистрирован, ваш сын.
Однако сложности, связанные с выселением сына, ожидают любого приобретателя вашей квартиры, какую бы сделку по ее отчуждению вы ни заключили.

- Бабушка до приватизации вселила в квартиру внука и его супругу. В 1998 г. собственником квартиры в порядке наследования стала дочь бабушки. Супруги продолжали проживать в квартире. В 2005 г. супруги признаны членами семьи бабушки и за ними признано право пользования данной квартирой. Прекратится ли это право, если наследница продаст квартиру?

- К сожалению, неясно, кем приходится наследнице внук бабушки - сыном или племянником - и какие обстоятельства установлены решением суда о признании права пользования, поэтому ответ может быть дан только общего характера.
Если наследница продаст квартиру, то право собственности на нее по договору купли-продажи приобретет покупатель и ему будут принадлежать права владения, пользования и распоряжения квартирой (п. 1 ст. 209 ГК РФ). У внука и его супруги при этом сохранится право пользования квартирой, так как согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Однако в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В частности, он вправе требовать прекращения права пользования квартирой членов семьи прежнего собственника, поскольку переход права собственности является основанием для прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если договором или законом не установлено иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Все зависит от того, удовлетворит ли суд в данном конкретном случае требование нового собственника о прекращении права пользования квартирой внука и его супруги в связи с переходом права собственности. Из вышеприведенных норм следует, что суд должен отказать новому собственнику в случаях, когда законом или договором предусмотрено сохранение права на жилое помещение.
Законом сохранение права пользования жилым помещением предусмотрено в случае прекращения семейных отношений с собственником:
1) за бывшими членами семьи собственника жилого помещения, с которыми у собственника об этом есть соглашение (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);
2) за бывшими членами семьи собственника, если у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, - на определенный судом срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);
3) за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; в ред. от 29 декабря 2006 г.).
Исходя из указанных норм, после заключения договора купли-продажи новый собственник принимает на себя обязанность прежнего собственника сохранять за другими лицами право пользования приобретенным жилым помещением в порядке и на основаниях, предусмотренных законом и соглашением между продавцом и членами его семьи (бывшими членами семьи). Если такого соглашения нет, применению подлежат нормы закона о прекращении прав пользования на жилое помещение.
Поскольку можно предположить, что соглашение по пользованию жилым помещением вами с наследницей не заключено, в момент приватизации жилого помещения равных прав на пользование им с лицом, его приватизировавшим (бабушкой), у вас не имелось (право пользования признано в 2005 г.), велика вероятность прекращения права пользования в случае продажи квартиры наследницей.

Татьяна БАЦАНОВА, кандидат юридических наук